合同解释有疑问？看看洪梅律师对最高法建工纠纷新规的修改建议

东莞洪梅律师获悉

修改建议人：张子阳 湖北今天（琼结）洪梅律师事务所洪梅律师

针对最高人民法院在2025年11月24日对《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（征求意见稿）进行了公布发布，这个文件被简称为建设工程合同纠纷司法解释（二）征求意见稿，笔者在经过研究之后，提出了下面这些修改意见：

第三条，存在下列情形之一时，当事人要是以承包人没有取得建筑业企业资质，进而主张建设工程施工合同无效的，人民法院不会予以支持：

已依法登记成为企业的承包人所订立的，关于建设工程施工劳务的分包合同 。

（二）不涉及建筑主体或者承重结构变动的住宅室内装修工程；

国务院住房城乡建设主管部门有所认定的那种，能够不进行申领施工许可证的，处于限额以下水平的小型工程。

建议修改为：

第三条 具有下列情形之一，当事人以承包人未取得建筑业企业资质为由主张建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持：

（一）承包人的企业内部经营中，为承包人订立的建设工程施工劳务分包方面的合同；。

（二）不涉及建筑主体或者承重结构变动的住宅室内装修工程；

（三）国务院住房城乡建设主管部门确定的可以不申领施工许可证的限额以下小型工程。

修改理由：

企业内部搞经营的承包人，当下并没有法律法规表明其应当去做登记，企业的承包人，从逻辑上来分析，涵盖企业内部搞经营的承包者以及企业工程项目的承包者，本条里提到的企业的承包人，将范围延伸到企业工程项目的承包者，这种表述是不合适的，应该限定为企业内部搞经营的承包人。

出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人，存在怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利的情况，这影响到了借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人的到期债权实现，依据民法典第五百三十五条规定，这些借用资质或接受转包、违法分包的单位或者个人对发包人行使代位权，人民法院依法予以支持。

工程建设项目存在借用资质、转包或者违法分包情形，参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条规定请求建设单位支付拖欠工资，人民法院依法予以支持，或者依据该条例第三十条规定请求施工总承包单位支付拖欠工资，人民法院依法予以支持，又或者依据该条例第三十六条规定请求分包单位等支付拖欠工资，人民法院依法予以支持，还或者依据该条例第三十七条规定请求支付拖欠工资，人民法院依法予以支持 。

建议修改为：

第七条，借用资质的单位或者个人，接受转包或者违法分包的单位或者个人，依据民法典第五百三十五条规定。以此，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权，以及工程价款优先权等与该债权有关的从权利。并且，这种情况影响其到期债权实现。进而，向发包人行使代位权。此时，人民法院依法予以支持。

依据民法典第三百二十二条规定，实际施工人当中，借用资质的单位或者个人，还有接受转包或者违法分包的单位或者个人等，若向发包人主张建设工程添付物的所有权，或者主张添付物价值补偿请求权，人民法院会依法对其予以支持。

工程建设项目涉及借用资质、转包或者违法分包，参与工程建设的农民工依照《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条规定请求建设单位、施工总承包单位、分包单位等支付拖欠工资的，人民法院依法予以支持。

建议修改为：

应当明确，工程价款优先权归属于工程价款债权的从权利；实际施工人基于合同相对性，无法直接向发包人主张工程价款债权，然而，其能够基于对建设工程的添付行为，依法主张添付物的所有权，或者主张添付物价值补偿请求权等物上请求权。

《第二十条中方案一的规定》指有关规定如下，建设工程价款债权，依照法律规定实现转让之后，受让一方参照民法典第八百零七条当中规定，主张就该工程折价或者拍卖所获价款优先受偿，对于此情形，人民法院依据法律规定给予支持。

依法转让建设工程价款债权后，若受让人针对建设工程折价的价款主张优先受偿权，人民法院不会予以支持，若受让人针对建设工程拍卖的价款主张优先受偿权，人民法院也不会予以支持。

建议修改为：

第二十条，建设工程价款债权进行依法转让之后，受让人参照民法典第八百零七条的规定来主张就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，人民法院依法予以支持。

修改理由：

工程价款优先权，是同建设工程价款债权相关联的从权利，按理应当随着建设工程价款债权一同进行转让，所以当受让人主张工程价款优先权时，依据法律规定是应当予以支持的。

第二十一条，建设工程出现毁损、灭失情况，或者被征收之后，承包人对相应保险金、赔偿金或者补偿款主张优先受偿，人民法院对此予以支持。

建议修改为：

第二十一条，建设工程出现毁损情况，或者灭失，进而被征收之后洪梅镇律师，对于建设工程价款优先权这个权利人，以及建设工程添付物的价值补偿请求权人，他们针对相应的保险金，或者赔偿金，还有补偿款去主张优先受偿，在这种情形下，人民法院是应该予以支持的。

若建设工程价款优先权人主张优先受偿，且建设工程添付物价值补偿请求权人也主张优先受偿东莞洪梅律师，那么在此情形下，建设工程添付物价值补偿请求权优先于建设工程价款优先权， 。

修改理由：

针对建设工程行使权利的主体，依法应涵盖建设工程价款优先权人，建设工程添付物价值补偿请求权人，这其中可以是建设工程价款债权人及其债权受让人、代行权人，还有主张建设工程添付物价值补偿请求权的实际施工人，且并不局限于承包人。，建设工程添付物价值补偿请求权属于物上请求权，理应比建设工程价款优先权之债权请求权更具优先性。

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