白纸黑字签协议付转让费后商铺却被查封！承租人权益咋保障？

东莞洪梅律师获悉

正式契约墨迹未干，数万元过户款准时到账，未曾料到，整新如新的店面早已被司法部门查封！碰上“二房东”暗地隐瞒实情，租客的合法权利怎样维护？法律对这类隐瞒行为算作欺诈会怎么判？买卖契约与租赁关系能否在此案中通用？“买卖不破租赁”这项原则是否有效？现在，我们聚焦惠阳区一起房产交易合同案件，看审判机关如何层层深入，查清事实。

2021年7月，贺某向汪某租赁了位于惠阳区淡水街道的商铺，该商铺包含房屋的二三层部分，贺某承租后，双方就转让事宜达成共识，并签订了一份《转让协议》，协议中明确了转让费用为64000元，同时规定房屋二三层所配备的空调、家具等设施也随同转让，但需要指出的是，汪某并非该房产的真正业主，而是以“二房东”的身份进行转租。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威表示，被告是以承租人身份，将涉案房屋的财产、设备以及空调等所有物品，整体转让给原告，并且要求原告与房屋的房东，也就是房屋所有权人，另外再签订一份房屋租赁合同，当时转让协议中明确约定洪梅镇律师，“原告已经完全了解房屋的实际状况，并且充分认识到了相关的法律风险。”

但是，当贺某正打算动工翻新店铺之际，忽然接到惠阳区人民法院送来的文书，文书上说明那栋房屋已被设定抵押并加以查封，同时勒令贺某迁出该处。面对这份文书贺某感到十分意外，他回想起来，双方曾经郑重签署了《转让契约》，而且他也已经全额交付了过户款项，现在房屋刚刚装修完毕，为何突然要他搬走呢？贺某坚信，汪某在交易时故意隐瞒了房产已被查封的真相，其行为构成欺诈。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长施威表示，原告方声称被告方在转让协议中隐藏了若干关键内容，因此请求宣告该协议无效。

《中华人民共和国民法典》第四百零五条明确指出，若抵押权成立之时，抵押物已被出租且占有权已变更，原先的租赁合同不受抵押权的影响。因此，在本案中，贺某的处境是否适用“买卖不成立则租赁持续”的原则，是案件审理中的一个关键争议点。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威表示，有两种特殊情况需要明确，房产作为抵押物或者被法院查封拍卖，若这些情况出现在租赁合同签订之前，那么租赁合同将无法继续执行。

法官审理中发现，二房东汪某与房东签订租赁合同时，已清楚该房产被查封的事实东莞洪梅律师，却未将此信息告知原告贺某，贺某因不知情才同意租用该场地并开展装修工作，贺某在签订租赁协议时，房屋正处在查封期间，故不适用买卖不破租赁的规则。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威表示，当时询问被告，是否已告知原告房屋已被法院查封的情况，被告声称已经告知，但缺乏相应证据，原告则坚持认为被告未告知，否则不会进行装修。因此我们采纳了原告的陈述，判定被告有意隐瞒关键内容，导致原告产生错误抉择，最终认定被告的作为属于欺骗行为。

法院最后裁定取消那份买卖合同，并且责令汪某退还贺某先前付出的六万多元购地款。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威：租赁房屋时，必须确认房产信息，比如产权归属，查看房屋是否被查封，或是设定了抵押权，可以通过中国执行信息网查询房产是否正被法院处置。

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