房地产市场深度调整下，热点城市土拍热度持续，多宗地块成交

东莞洪梅律师获悉

在房地产市场深度调整的背景下，热点城市的土拍热度仍在延续。

6月26日，上午时分，成都市武侯区红牌板块的一块17.8亩住宅与商业混合用途的土地成功出让，吸引了包括越秀地产、绿城中国、澳南在内的6家房地产企业参与竞拍。经过32轮激烈的竞价，这块土地最终被澳南以5.72亿元的总价、每平方米19200元的楼面价以及19.25%的溢价率成功竞得。

6月25日，天津成功进行了三宗住宅用地的出让洪梅镇律师，天津贻成集团以2.59亿元的总价，溢价率高达16.93%，成功竞得生态城地块。与此同时，济南历下区文博西片区一期的三宗地经过110轮激烈竞价，最终由中海地产以32.74亿元的总价，楼面地价达到每平方米20232元，溢价率为11.1%而得手。而在上周成都和上海举办的土地拍卖活动中，也出现了多宗溢价较高的地块。

同时，各地纷纷出现了底价成交的情况。6月24日，北京的一宗住宅用地以20.8亿元的价格成功出让，而杭州的三宗住宅用地也均以底价成交。紧接着，6月25日，天津市武清区的两宗住宅用地也以底价成交，苏州狮山的一宗住宅用地也以同样的价格成交。

《每日经济新闻》记者观察到，主流房地产企业正逐步重返一二线城市，尤其是对一线城市的投资力度明显增强。根据克而瑞的数据显示，今年前五个月，上海、杭州、成都等城市的土地拍卖平均溢价率均超过了15%，与此同时，非核心城市和非核心区域的地块对房地产企业的吸引力却在持续减弱。

中指研究院市场研究总监陈文静在分析中提到，在房地产企业投资趋于谨慎以及新房销售市场尚未稳定的情况下，企业获取土地的焦点依然集中在热门城市或那些有稳定流速的区域。随着优质地块的不断推出和土地拍卖规则的持续优化，核心城市的土地拍卖情绪有望得到进一步的改善，但同时，土地拍卖的差异化现象或许会变得更加明显。

高溢价地块频出

近期，热点城市优质地块再次成为房企争夺的焦点。

6月19日至20日，上海在本年度的第五次土地拍卖中，成功出让了6块土地。其中，5块土地以溢价方式成交，成交总额高达212.57亿元人民币。

杨浦区的那块备受瞩目的地块，出让条件相当严格，包括需配套建设5%的保障性住房、40%的中小户型住宅建筑面积以及商品住宅的装修标准不得低于每平方米4000元（集采价），尽管如此，仍旧吸引了6家竞买者前来参与竞拍。在经过95轮激烈竞价后，保利发展成功以35亿元的总价、每平方米楼面价95530元以及30.79%的溢价率，一举拿下了该地块，这一成交结果不仅刷新了杨浦区楼面价的最高纪录。

联发集团成功以21亿元的总价、每平方米楼面价33957元、溢价率41.68%的优异成绩，拿下了浦东新区曹路的一块多用途组合用地；保利发展经过40轮激烈竞价，最终以31.40亿元的总价、每平方米楼面价38775元、溢价率12.95%的优势，获得了闵行区的一宗地块；宝山区综合地块则被中建八局以81.95亿元的总价、每平方米综合楼面价25488元、溢价率1.17%的价格收入囊中；而金山区地块则被建发房产以12.68亿元的总价、每平方米楼面价14820元、溢价率9.78%的价格竞得。

当天，深圳本年度第二块住宅用地，位于龙华民治街道的A817-0619地块，成功出让。在招商蛇口、中海地产、绿城中国、联发集团、龙华建设等众多房地产企业参与的激烈竞拍中，最终由联发集团以总价12.12亿元胜出，楼面价为44559元/平方米，溢价率高达46.55%。

6月19日，成都市主城区成功出让了两块土地。在这两块土地中，位于锦江区茶厂的一块38.5亩的地块，其起拍楼面价已经高达20200元/平方米，这一价格刷新了成都有史以来最高起拍楼面价的新纪录。这块土地吸引了华润置地、保利发展、中海地产、中国金茂、招商蛇口、越秀地产、厦门国贸、华发&锦江统建、新希望地产、润达丰滨江等十家房地产企业参与竞标。经过154轮的激烈角逐，最终厦门国贸以总价23.26亿元、楼面价35500元/平方米、溢价率75.74%的优势成功夺得，从而成为了成都成交楼面价排名第二的地块。

在同一天，武侯区机投桥街道的一宗地块也完成了出让，该地块最终被中铁建以15.11亿元的总价收入囊中，楼面价为每平方米16600元，溢价率达到了16.90%。

自今年起，成都的住宅用地楼面价格记录不断被刷新。在3月11日，招商蛇口以27亿元的总价，实现了每平方米楼面价31100元，溢价率高达70.43%，成功竞得高新区大源地块，这一价格成为当时成都楼面价的新高。3月27日，锦江区金融城三期H10地块在经过200轮激烈竞价后，最终被建发房产以每平方米楼面价41200元、溢价率高达106%的优异成绩竞得，这一价格刷新了成都楼面价新纪录，更是成都楼面价首次突破4万元大关。

中指研究院成都分公司的总经理黄雪强调，在今年的前五个月里，成都的土地市场持续受到房地产开发企业的青睐，市本级住宅用地的出让金总额达到了259亿元，这一数字在全国范围内排名第五，并且同比增长了73%。到了5月底，锦江区的短期库存去化周期已经缩短至6个月，区域内的供需关系呈现出供不应求的态势。在新的规定产品推动下，该区域的居住价值和投资价值得到了市场的进一步认可。

房企纷纷“补仓”

苏州近期推出的一宗“定销房”用地，同样引发了众多房地产企业的激烈角逐。在6月18日，苏州成功出让了一块住宅用地，即编号为苏地2025-WG-Z09的定销房地块。经过激烈的83轮竞价，这块土地最终被苏州本土的斜港置业以总价1.9亿元的价格夺得，楼面地价为每平方米1810元，溢价率高达39.2%。

出让条件表明，该地块所建定销房项目在竣工备案整体完成后的三个月内，乙方需将住宅部分以每平方米7500元的价格全部售予丙方指定的购买者，而丙方则需按照每平方米7500元的价格一次性向乙方支付购房款项。由此可知，斜港置业在此项目上拥有5690元/平方米的价格优势，这一优势是成交楼面价的三倍以上。

在近期热点城市的“抢地潮”中，来自厦门的联发集团表现活跃。

6月19日，上海浦东曹路科商住地块的拍卖活动中，联发集团与厦门国贸均加入了角逐。在经过67轮报价达到中止价之后，竞拍转向了高品质建设指标的争夺，同时精装标准、配套公共设施以及高端人才住房的配建比例均被竞拍到最高值。最终，联发集团以总价21亿元、溢价率41.68%的价格成功获得了该地块。此外，联发集团还参与了6月18日闵行瑞桥地块的竞价。

同日，联发集团还成功获取了位于龙华民治街道的A817-0619地块。在这一天，该公司在上海和深圳两地共计投入约33亿元进行土地收购。根据中指研究院的统计，截止到今年5月，联发集团在权益拿地方面的总金额达到了52亿元，这一成绩使其在百强房企中位列第十五位。

中海地产同样表现出强烈的拿地愿望。6月19日，在成都锦江地块的激烈竞争中，中海地产与华润置地轮番竞价，数十轮过后，却在关键时刻被厦门国贸抢走机会。而在同一天，上海的土地拍卖会上，中海地产也加入了杨浦东外滩地块的竞拍行列，然而最终却输给了保利发展。

尽管在上海与成都的抢地竞争中未能如愿以偿，然而在6月23日的天津土地拍卖会上，中海地产携手中粮集团历经多轮激烈竞价，最终以总价17.55亿元、每平方米楼面价18078元、溢价率0.29%成功夺得新梅江地块；紧接着，6月24日，中海地产再次经过110轮的竞价角逐，以约32.74亿元的总价、每平方米楼面地价20232元、溢价率11.1%的优异成绩，拿下了济南历下区文博西片区一期的3宗地块，此举使得济南住宅用地单价首次突破了两万元每平方米的大关。

与过去对一线城市的大量投资相比，中海地产自今年起，显著扩大了投资范围，将目光转向了实力强劲的二线城市土地市场。在今年前五个月，中海地产在北京、深圳、郑州、沈阳、厦门、济南、杭州、香港、长春等九个城市新购得12块土地，这些土地的总楼面面积预计达到157.32万平方米，而相应的权益土地出让金总额则高达290.80亿元。

优化土储结构

《每日经济新闻》记者观察到，截至目前，保利发展在拿地金额方面仍居首位。特别是从6月份开始，保利发展成功以65.9亿元的总价分别获取了上海杨浦和闵行两块土地，以7.22亿元的总价收购了青岛北区的地块，以及以13.23亿元的总价获得了三亚海棠湾的地块。

据克而瑞的监测数据显示，今年前五个月，共有11家房地产企业新增的土地价值超过了百亿元大关。在这其中，保利发展以413.2亿元的新增土地价值位居第一；而绿城中国、中国金茂、华润置地以及中海地产的新增土地价值也都超过了300亿元。

今年头五个月，百强房企在土地储备方面新增的货值、土地购置总价以及建筑面积分别达到了9393亿元、4824亿元和4372万平方米，与去年同期相比，分别增长了21.1%、38%以及0.4%。在这些房企中，销售排名前十的企业新增的货值占据了销售百强房企新增货量的66%，这一比例相较于2024年末上升了4个百分点，显示出市场结构依旧集中在行业领先企业。

克而瑞的研究表明，百强房企在新增土地储备方面，其新增货值和拿地总价的增长幅度都十分显著，这主要是由于核心城市中核心地块的供应量有了明显的增加。

值得注意的是，随着一线城市土地拍卖市场的热度不断攀升，一些民营企业亦开始加快步伐，积极投身于土地交易领域。

6月26日，成功购得成都红牌楼区域的溢价地块的澳南公司，属于成都的本土民营企业。而在6月18日，另一家民营企业三亚方大健康置业投资有限公司，以28.75亿元的总价，成功拍得三亚海棠湾的2宗地块，共计5个。6月5日，温州中央绿轴区域的G-50b地块，在经过37轮激烈竞价后，最终被民营企业天景房地产成功夺得。该地块成交总价高达3.04亿元，楼面价为24513元/平方米，溢价率达到了55.2%。

房地产企业愈发重视对市场定位的精确把握以及对项目品质的严格监管，行业领军企业正集中力量在一线城市和部分二线城市中，对优质土地资源进行战略性的储备。克而瑞的研究分析表明，土地储备结构的优化已经成为推动房企发展的核心要素。展望未来，房企将继续锁定那些抗风险能力强、安全性高的城市，尤其是优先考虑那些周转速度快、销售去化迅速、利润空间较大的项目。降低对低效能城市的投资规划，有助于房地产企业更有效地管理风险东莞洪梅律师，提高资金运用率，并实现稳健的持续发展。

土拍分化加剧

需要注意的是，土地市场分化依然在加剧。

克而瑞的监测数据显示，在今年前五个月，上海、杭州、成都等城市的土地拍卖平均溢价率普遍超过了15%，与此同时，非核心城市和非核心区域的地块对房地产企业的吸引力却在持续减弱。

6月24日，北京、杭州和成都等地均出现了土地出让的情况。在北京，丰台区的城乡一体化槐房村以及新宫村旧村改造项目中的地块被出让，出让土地的面积达到了25897.21平方米。最终，这块土地以20.8亿元的底价和每平方米40159元的楼面价被北京兆兴房地产开发有限公司以底价成功竞得。天眼查数据显示，中国金茂、建发房产以及福州裕诚分别拥有该公司36%、35%和29%的股权。

今年前五个月，杭州在土地市场颇受关注，然而进入6月，该市土地市场供需双方均显乏力。24日当天，杭州共推出三块住宅用地，其中两块在临平区，一块在钱塘区。结果，这三块地块均以底价成交，总成交额达到了11.67亿元。

高院生，中指研究院华东大区常务副总，认为杭州的这三宗地块均以起始价成交，这一现象直接揭示了杭州土地市场正在逐渐降温。这三宗地块在地理位置上都具有显著优势。以临平区的两宗地块为例，它们的成交楼面价为每平方米10500元，这一价格明显低于今年2月呼伦贝尔汇嘉以每平方米15686元竞得的地块。而在5月30日，两宗位于临平区的住宅用地同样以底价成交。

杭州今年的土地拍卖市场依然呈现出“市中心热度高涨，远郊地区冷清”的特点，地块的属性直接影响了其热度分布。在2025年的杭州土地拍卖中，主城区的优质地块溢价率普遍超过了40%。而临平这一非核心区域，若地块位置一般，周边配套设施不够完善，再加上地块本身质量不理想，后续的销售去化将面临较大的风险。此次杭州的三宗地块以底价成交，这也从侧面体现了开发商对于当前市场销售前景的谨慎预期。

类似情形亦在天津、苏州、成都及上海等地发生。25日，天津武清区两块住宅用地以起始价成交，苏州狮山的一块住宅用地亦以起始价成交。24日，成都出让了三块住宅用地，其中双流区地块以起始价成交，郫都区两块地块则以1.11%的微弱溢价率成交。在今年的第五批次上海土地拍卖活动，即6月18日至19日举办的活动中，青浦区徐泾镇的纯住宅用地同样以30.53亿元的起始价成功出让。

当前，房地产开发企业获取土地的资金正逐渐流向那些流动速度较快、风险较低的领域。高院生强调，市场正呈现出“刚需区域低密度主导、区域间差异明显”的特点。房企在拿地时的态度更加趋于理智，而在核心区域之外的项目，其增值空间已经变得有限。这一现象反映了当前土地市场的主要运作规律，即地块的特性决定了市场的热度分布，而房企在拿地时的策略正集中在追求“确定性”上。

每日经济新闻

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