房地产未来趋势渐明！新销售制度等将重塑信心？核心趋势是啥？

东莞洪梅律师获悉

阐述了城市改造的相关信息，然而这仅仅是未来房地产行业发展的一个关键点，除此之外，还包括了保障性住房、优质住宅、土地储备等多方面内容。近期，有媒体报道称，我国计划在全国范围内推行现房销售政策，这暗示着传统的期房预售制度或许将被废除，旨在重建消费者对房地产市场的信心。

总体来看，房地产未来的走向正逐渐明朗化，概括而言，一个显著的发展方向是中国正致力于构建一种全新的房地产体系，这涵盖了销售体系、融资体系、管理体系等多个方面。

由于涉及面比较广，所以我用两期课程来谈下。

今日，我们首先探讨在众多新变局的影响下，房地产行业未来的主要发展动向究竟为何？这有助于你在购置、置换房产或进行房产投资时，拥有一个更为深刻的定位。

当然，以下内容纯属个人见解，仅供您参考，并不构成任何投资建议。若您感同身受，自是极好；即便意见不一，亦可一探究竟。

好，正题开始。

从短缺到过剩

我们先来分析下房地产市场的总体情况。

2010年，我国平均每户家庭仅拥有0.6套住房，换句话说，每十个家庭中仅有六个家庭能享受到合格的商品房。那时，住宅市场呈现供不应求的状态，住房资源相对匮乏。然而，到了2022年，这一数字上升至户均1.03套，最新数据显示为户均1.06套，成功突破1.0这一关键门槛。由此可见，我国房地产市场在总体上已基本实现供需平衡。

进行一番横向比较后，我们发现，在发达国家行列中，美国的家庭平均拥有房产套数为1.14套，日本略高，为1.16套，韩国为1.05套，而德国的户均套数仅为1.02套。令人瞩目，我国的房地产供需平衡状况已与发达国家相当。

房地产行业的根本发展规律正在经历转变，以往推动房地产市场蓬勃发展的三大动力——人口增长、城镇化进程以及工业化进程，分别催生了年轻人购房需求、农村居民购房需求以及经济发展后的大规模贷款购房需求。然而，目前人口增长趋势正在放缓，城镇化进程接近尾声，传统工业正步入产能过剩时期，土地供应模式也转变为与人口流动相挂钩，即根据人口流动情况，灵活调整用地指标的制度。在此背景下，一个城市若人口稀少，则不应过度供应土地。总之，一边是需求收紧，另一边是供应管控。

所以我们分析得出第一个结论：

未来的房地产市场主要将会是一个需求主导型的市场。

深入剖析之后，我们发现，尽管房地产市场的整体规模已出现供过于求的现象，然而从人均角度来看，依然存在一定的“不足”状况。

从人均居住面积的角度分析，我国目前的人均居住空间为40.8平方米。然而，根据民生证券的统计数据，大约有54%的民众居住面积低于40平方米。在众多家庭中，近五成家庭居住在一居室或二居室，户型普遍较小。这些家庭对于改善居住条件有着强烈的需求，因此，人均住宅面积的扩大将成为推动未来房地产市场需求的关键因素。

另一方面，从房屋的建造年代来看，有30%的住宅是在2000年以前建造的，而62%的住宅则是在2010年以前建成。这些房屋已经逐渐显现出老化、破损等问题，影响范围涉及近两亿户家庭，这部分居民同样迫切需要改善居住条件。

所以我们能得出第二个结论：

改善型需求会是未来房地产最核心的需求。

任泽平学者的研究表明，在接下来的五年内，房地产市场的改善和更新需求预计将占据总需求的七成以上，进而成为最主要的驱动力量。尽管不同专家对于相关数据的解读存在差异，但整体来看，这一趋势是明确的，并无疑义。

房地产发展新模式

好的，我们刚刚提到，目前我国房地产业在总体上已实现供需相对均衡，尽管总量上开始出现过剩现象，但人均水平上仍存在不足。在此背景下，改善型住房需求预计将成为未来市场的主流需求。

随着房地产发展的根本规律发生转变，与之相辅相成的制度体系亦需随之调整。

为了应对住房紧缺的困境，房地产行业构建了一套“供给导向”的体制。这套体制借助高杠杆和高周转的开发策略，迅速积累了庞大的房地产生产能力，然而同时也引发了一系列问题。

在未来的房地产市场发展中洪梅镇律师，市场需求将成为推动楼市的决定性力量，因此，现行的“供给型制度”显然已经无法满足这一变化。

在2024年7月举行的三中全会上，中央政府正式提出了“房地产发展的新路径”。

这一时刻标志着楼市“救市阶段”的落幕，随之而来的是“改革阶段”的开启，我们需要借助制度改革的手段，来应对和解决房地产领域的诸多问题。

究竟何为“房地产发展新模式”呢？综合目前的多重因素以及我的个人见解，我可以为您总结为以下六个关键点：，，，，，。

第一，市场制度改革。

构建“保障性住房与商品住宅”的住房双轨体系，高收入阶层购买商品住宅，而低收入阶层则通过保障性住房得到基本保障，从而实现住房的分层管理。

这样可以抑制楼市投机，因为大量需求被保障房给分流了。

其次，着重进行产品制度的改革。积极推广“优质住宅”理念，包括推动第四代住宅的发展、废除公摊面积、开展城市更新活动、减小建筑密度、增设电梯设施、确保建筑层高不低于三米、撤销“7090”规定，即在新建住房中，90平方米以下的住宅需占开发建设面积的70%以上等，这些举措的根本目的是通过提供更高品质、更具性价比的房地产产品，从而激发更强烈的改善居住条件的需求。

第三，土地制度改革。过去，土地的供给主要取决于城市建设的规模，并且与地方财政紧密相连；然而，未来各城市的土地供给将需依据人口数量来决定，即实施“人、房、地、钱”相互关联的机制。人口流入量大的地区才有资格出售土地，而那些房地产库存销售周期超过18个月的城市则需暂停土地出让，此举实际上是在促使地方财政从依赖“土地财政”转向依赖“人口财政”。

第四，销售制度改革，逐步废弃预售制，转向现房销售制度。

此举旨在彻底消除烂尾楼问题，保障购房者的合法权益，并且迫使房地产企业摒弃高周转、高杠杆、高负债的“三高”经营模式，转而采取“持有+服务”的轻资产策略。此外，由于现房销售的要求，即房屋必须建设完成方可销售，众多资金实力较弱的中小房地产企业将因承受不住资金压力，逐渐退出市场。

第五，金融制度改革。房地产开发过去主要依赖外部资金来源，诸如银行贷款、信托资金、非标融资、上下游贷款以及居民购房预算等，这导致风险在银行和民间金融体系中高度集中。展望未来，需建立一套全新的房地产融资体系，例如银行根据开发进度提供贷款、对预售款实施严格监管，以及推广预售型不动产投资信托基金（REITs）或按揭抵押债券（MBS）。简言之，目标在于让专业投资者承担房地产市场的波动风险，而非银行或普通民众。

第六，进行税收制度改革。目前，我们正在对交易环节的税费进行优化，例如，减少改善型住房置换时的税费，以此促进存量房屋的流通，并激发二手房市场的活力。待条件成熟之时，我国将逐步开展房产税的试点与推广工作。根据去年三中全会发布的决定文件，明确提出要“优化房地产税收体系”。此外，三中全会文件还明确指出，目标是“在2029年前完成本决定所提出的改革任务”，这或许将成为一个重要的时间标志。总的来说，通过在持有环节征收税收来调整市场供需关系，并为地方政府创造一个稳定的财政资金来源。

总结起来东莞洪梅律师，这套房地产发展新模式的核心就是：资源的重新配置。

过去房地产行业过度金融化，造成了一些基本需求群体被边缘化；如今，我们需采取双轨机制，将资源优先分配给低收入阶层。换言之，房地产的发展应更加注重其功能和普遍性，而非仅仅追求金融属性和盈利目标。

先前由于土地财政政策，城市房地产库存出现积压，如今需借助“人地挂钩”策略，将资源分配给人口增长迅猛的城市。此举不仅加快了第二次城市化的步伐，而且促使各城市从依赖土地财政转变为依赖人口财政，地方政府的工作重心需从“卖地开发”转向“抢夺人才、留住人才”。

房企过度依赖高杠杆以及预售房烂尾等问题，导致了社会的不稳定。为此，当前需要采取现房销售和融资监管等措施，将资源倾斜给更具实力的房企。这样做不仅能加速淘汰尾部企业，还能有效解决因烂尾楼引发的诸多民生问题，如消费疲软和市场信心不足等。

房地产进入“慢时代”

总的来说，房地产行业已步入“慢速发展”阶段。回顾过去，房地产业如同一位充满活力的“年轻人”，以“高速增长、高比例杠杆、高频率周转”为特征；然而展望未来，房地产市场将更似一位“中年人士”——行动节奏减慢、重视品质、力求稳定发展。这种“慢时代”的特质，不仅反映在项目推进的速度上，而且深入到市场运作规则、政策指引以及消费者行为模式的多重变革之中；在这一演变过程中，房地产企业、市场环境、监管机制，乃至购房者的步伐都将放缓，展现出更为理性和稳健的趋势。

房企将逐步实现从追求“快速周转”向“精雕细琢”的转变，过去其核心竞争力在于“速度”二字。在获取土地后，他们迅速启动建设、实现预售回款，并以此资金投资新的项目，通过杠杆效应来扩大规模。

在现行现房销售及融资监管政策约束下，房地产开发企业需储备更多资金，项目建成后方可进行销售，导致现金流周转周期显著延长。对于资金实力不足的企业而言，面对现房销售的资金压力显得尤为艰难，行业整体集中度有望进一步攀升。头部房企则可通过并购重组或轻资产模式寻求新的增长点，例如参与代建、物业管理等领域。

房产的产品力决定了竞争的胜负，面对市场供应过剩的现状，房地产开发企业必须依靠高品质来占据优势，加强户型设计、提高建材质量、优化物业服务，而“优质住宅”将成为决定性的因素。

在市场层面，房产的定位将逐渐从过往的“金融属性”向“居住属性”转变，届时房屋将回归为一个典型的“普通消费品”。

以往购房者在争相购买房产，主要出于对房价持续攀升的担忧，投资动机占据主导地位；然而，未来住房将回归其居住属性，以及作为消费品的本质，市场将进一步呈现出更加明显的差异化趋势。

未来，核心城市中的优质资源依然供不应求。在一、二线城市，由于土地供应与人口挂钩以及改善型需求的推动，优质地段的房产依然具备良好的保值能力。然而，非核心区域将经历一段时间的调整，特别是三、四线城市，房产库存积压严重，人口流失现象明显，房价难以稳定，更别提上涨了。

在监管领域，过往的策略侧重于“激发需求”，而展望未来，更倾向于追求“精确调控”。

一方面，政策工具箱将从短期教育领域转向建立长效机制，更加重视实现结构性均衡，并从需求端引导资金进入市场；另一方面，还将通过提供保障性住房、推进城中村改造、实施土地收储等措施来分散刚性需求，预计未来30%以上的住房供应将来源于保障性住房，低收入群体将通过租赁或销售等方式解决居住问题，而商品房市场则将专注于满足改善型需求。

除此之外，对于购房者来说，心态上会有两个非常明显的变化：

首先，决策的时间被延长了；其次，现房销售使得购房者能够亲自查看房屋，对房屋质量进行对比，这样一来，开发商通过“期房画饼”的方式进行营销的策略就不再有效了。

其次是优化需求导向，追求换房的人群更加重视教育区域、物业管理以及社区配套设施等方面的长远价值，而非仅仅着眼于短期的增值潜力。

经过全面分析，我们可以发现，本轮政策的重点并非是“重拾旧有游戏规则”，而是旨在“开启新的秩序篇章”。在房地产市场中，未来的机遇并非集中在整体层面，而是分散在若干结构性机会之中；至于在新时代背景下，如何做出更明智的决策，我将在接下来的文章中与你进一步探讨。

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