以房抵债或抵工程款协议的性质、产生原因及区分标准？

东莞洪梅律师获悉

以房产作为债务抵偿或作为工程款项的抵扣，本质上是一种以物换债的协议，由当事人共同签署。这种协议有助于迅速解决矛盾，处理经济争议，降低司法资源的消耗。在实际操作中，由于涉及多种法律关系，当事人常常会签订此类以物抵债的协议，例如，涉及民间借贷、买卖合同、建筑工程施工以及股权转让合同等方面的纠纷。这些协议的签订，旨在为上述纠纷的履行提供担保，或确保债务能够得到及时偿还，而这一切都是通过双方协商达成的。

根据当事人签订以物抵债协议的具体时间，可以对此类协议进行分类，若在债务履行期限到期之前签订的以物抵债协议，其性质属于担保，可称之为担保性质的以物抵债，此规定在《民法典合同编通则若干解释》的第28条中有明确说明；而若在债务履行期限到期之后签订的以物抵债协议，其目的是为了清偿债务，可称之为清偿性质的以物抵债，相应的规定在司法解释的第27条中有所体现。

截至2025年5月19日，通过查阅依据这两项司法解释所形成的裁判案例，共计450起，这些案例不包括仲裁、公告和调解案件。这些案例主要涉及房地产和建筑领域，通常以“以房抵债”、“顶账协议”、“以房抵工程款协议”等形式呈现。为了准确梳理这类纠纷的司法裁判标准，本研究在房地产和建筑行业范围内，进一步搜集了司法解释第二十七条的相关案例129条，第二十八条的相关案例22条。本文计划对这151条已生效的裁判案例进行深入分析、整理和归纳裁判规则，并从洪梅律师的视角出发，简要探讨诉讼策略，以供同行和当事人参考。

此类争议涉及协议效力、基本法律关系、新旧债务履行、债权人选择权等众多案件事实，需详查并确认，属复杂难解案件。经深入分析，依据第27条司法解释进行判决的案件，其改判率高达20.61%，这一比例超过了二审案件总数的五分之一。

一、裁判规则

法庭在审查时，首要关注的是协议的有效性。在探讨协议效力这一问题时，需特别注意以下四个关键点。

首先，我们明确流质条款无效。《抵账协议》中关于房屋所有权转让的约定，自协议生效之日起即被视为无效，因其违反了物权法定原则。这一无效条款并不影响其他条款的效力。具体案例可参考兰州中院于2023年作出的（2023）甘01民终9878号改判案例。

再者，由于相关条款失效，法庭建议当事人依据原有的债权债务关系提起诉讼；若当事人拒绝调整诉讼要求，其诉讼请求将被法院驳回。具体案例可参考宁波市中级人民法院于2024年发布的（2024）浙02民终420号判决。

此外，若协议缺乏处分权，或者债权人的行为不构成善意取得，那么该抵债房屋对共有人不产生法律约束力。在债务人用房产来偿还债务时，房产的估值显著低于市场行情，并且债务人并未获得共有人同意，因此债权人的以物抵债请求被法院拒绝。这一案例可参考武汉中级人民法院（2024年）鄂01民终15488号判决。

最终，由于债权尚未到期，无法确定具体的抵债金额，且抵债协议本身亦属无效。在债务尚未到期的情况下，若约定以房产作为抵债，由于债权金额的不确定性以及抵债房产的不可确定性，导致该抵债协议不具备法律效力。可参考湖南永州市相关案例（2023）湘1103民初6907号。

2、协议的基础法律关系也是审查重点。双方经过协商一致决定结束原有的借款合同，转而建立商品房买卖合同，这并非是为了对借款合同的执行提供担保，而是当借款合同到期且债务人无法偿还债务时，通过将债务人名下的商品房出售给债权人，以此达到双方权利义务的平衡，实现一种交易上的安排。双方签订的商品房买卖合同在法律上是合法且有效的，这一观点可参考最高院发布的第72号指导案例（2015）民一终字第180号。

在确定是债务偿还还是债权转移的问题上，需进行全面考量。首先，应以词语的常规解释为出发点，然后，结合具体条款、合同的本质与目的、行业惯例以及诚信原则进行深入分析。此外，还需参考合同签订的背景、谈判过程以及履行情况等因素，共同来明确争议条款的确切含义。《抵债协议》是本协议的正式名称，而非《债权转让协议》所标示；其核心在于用该房屋来抵偿所欠工程款项，而非涉及债权人的债权转让；并且，根据武汉中院（2024）鄂01民终11583号案例，债权转让必须告知债务人。

达成债务抵销的协议，方能产生债务抵销的实际效果。债务的变更必须基于当事人对于清偿旧债务的明确意愿。在本案中，债务人未能提供证据证明双方已就通过将涉案房屋过户至债务人公司员工名下以消除原有债权债务关系达成一致。参见重庆第五中级人民法院（2024）渝05民终1916号案例。

4、确保抵债房屋的详细信息必须清晰。若抵债协议中未对抵债房屋的详细信息进行明确，诸如楼栋编号、楼层、房间号码、建筑面积以及价格等关键信息，则可能导致该抵债协议无法得到有效执行。尽管在工程承包合同中双方已就以房产作为债务清偿的条款达成一致，然而，合同中并未明确指出用于抵债的具体房产细节，这使得无法确定债务的具体金额。因此，该抵债条款无法得到执行，债权人不得不转而寻求债务人支付工程款项的诉求。这一情况可参考西双版纳傣族自治州中级人民法院（2025）云28民终325号案例。

5、新债旧债的选择权，注意以下五种案情。

如果新债不能履行，债权人可以要求债务人承担违约责任。债务人及其配偶在法院达成民事调解协议，规定登记在债务人名下的相关房产归配偶所有，然而房产并未实际交付。随后，债务人与债权人签订抵债协议，约定用该房产进行债务清偿。债务人的配偶随后向法院申请执行该房产，而债权人则向法院提起诉讼，要求撤销之前的法院调解书。法院判决指出，《抵债协议》仅是导致物权变动的原因之一，它确认的是原被告之间的债权关系，并不能直接确定物权的归属。因此，法院不能根据该《抵债协议》认定债权人拥有涉案房产的所有权。这一判决可参考银川中院2024年宁01民终2758号案例。

即便在别的案件生效的判决中确认了用房产来偿还债务的房屋已经移交，并履行了债务偿还的责任，但若未办理过户手续，债权人再次提起关于旧债务的诉讼，并不算作重复起诉。房屋抵债的协议本质上是一种合同行为，双方未进行所有权变更的登记，因此不会产生物权变动的效果，可参考天津第三中级人民法院的案例（2024）津03民终3643号。

三方达成了以房产作为债务偿还的协议，规定由第三方将房屋转交给债权人。若第三方未能履行协议，原债务方依然需要承担偿还旧债的责任。旧债的债务人主张，原告提起诉讼的对象不符合法律要求，应当起诉第三方，且此主张缺乏法律支持，可参考西宁市中级人民法院（2024）青01民终771号案例。

若旧债务执行未成功，则不得再向债务人追索新债务，可参考见龙港市人民法院发布的（2023）浙0383民初2732号案例。

债务房产的价值显著缩水，导致债权人无法以货币形式偿还债务。在双方对债务房产的详细信息达成一致后，债权人以房产价值降低、难以转换成现金为理由，请求债务人支付工程款项，但此请求并未获得法院的认可。可参考牡丹江市中级人民法院（2024）黑10民终243号案例。

6、选择权的条件，注意以下三种案情。

协议中具体规定了用以抵充工程款项的两处房产的具体位置以及相应的款项数额，经核实洪梅镇律师，这两处房产确实登记在债务人的名下，且并未遭遇查封、抵押等影响履行的障碍。因此，对于债权人提出的解除协议并要求债务人支付相应工程款项的请求，法院并未予以支持。详情可参考天津第三中级人民法院的案例（2024）津03民终5286号。

因债务人原因，该抵债房产已被查封，导致债权人无法通过购房合同获得该房屋所有权。面对新债务未履行的情况，债权人有权要求债务人清偿旧债务。值得注意的是，即便新债务协议无效、被撤销或解除，债权人行使请求权也不受影响。具体案例可参考武汉中院（2024）鄂01民终8959号判决。

该笔债务归属于某公司，尽管原告身为该公司的大股东及法定代表人，但在缺乏债权转让相关证明的前提下，该笔旧债务仍属于某公司所有，原告不具备该旧债务的权益。可参考六安市发布的（2024）皖1503民初10003号案例。

该房产已完成了预告登记手续，且工抵房所有人的权益在所有债权人中享有优先级。

经过多方当事人的协商，选定徐某为买受人，以购买广某名下的房产作为解决各方债权债务的手段。2022年1月29日，徐某与广某签署了《商品房买卖合同（预售）》一份，并全额支付了房款。到了2023年5月10日，该房产完成了预告登记，登记权利人为徐某，义务人为广某。2023年8月14日，广某宣布破产（泰州地区试点个人破产制度）。在庭审过程中，法院查明该房产已满足交付条件，徐某已对房屋进行装修并实际入住。法院判定，徐某对涉案房产的诉求权已转化为物权，其拥有的权益能够抵制其他债权人的要求，并享有优于破产债权的优先权。实际上，徐某并非工抵房的债权人，而是房产的买受人。同时，法律并未赋予管理人随意解除合同的权利。此观点可参照泰州中级人民法院（2025）苏12民终998号案例和象山县人民法院（2023）浙0225民初5745号案例。

在双方签订以房产作为债务偿还的《商品房买卖合同》之后，若债务方未能依照合同条款的规定，在规定时间内交付房屋，那么债权方拥有终止该合同的权利。即使债权人掌握了房屋，然而债务人并未依照合同规定完成所有权登记手续，购房人依然有权依照合同条款终止合同，并要求债务人退还购房款，同时追究其违约责任。这一观点可参考新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院发布的（2025）新40民终332号案例，以及鞍山市中级人民法院审理的（2024）辽0303民初3298号案例。

债权方有过失，其要求赔偿损失的要求未能得到法院支持。在双方签署合同时，所涉房屋已被相关机构查封，这一情况使得合同无法正常执行。因此，债权方关于利息的诉求同样被法院拒绝。可参考郑州中级人民法院2024年发布的（2024）豫01民终7511号案例。

在处理优先受偿权时，必须关注时效性。一旦以房屋作为偿还工程款的协议被终止，若债权人提出工程款的优先偿还要求，但该要求超出了法律规定的18个月期限，那么这一主张将会被法院拒绝。以颍上县法院2024年发布的（2024）皖1226民初3884号案例为例，即可见一斑。

二、债权人诉讼策略

协议内容中切勿包含“协议生效后财产权转移”或“合同期满未偿还债务则财产权转移”等类似规定，此类条款因违反“禁止抵押权转移”的相关规定，被视为无效。一旦债务清偿协议被认定为无效，法庭将指示原告根据原有的法律关系调整诉讼诉求，而当事人需迅速作出反应。

在签署以物抵债协议之前，债权人必须尽快查明该房屋是否存在其他权利主张，是否已被相关机关查封或冻结，是否已被他人占用或使用，以及是否存在其他他项权利。同时，还需确认债权人是否符合善意取得的条件，以及债务人是否拥有对该房屋的处分权。若未进行这些必要的核实，一旦协议生效，若无法履行，债权人将需承担相应的法律责任。

双方必须就债务抵消达成一致意见，并签署一份正式的抵债协议，或者确保拥有充分的抵债证明。若缺乏相关证据，则无法实现与债权人之间债务关系的法律消除。

在签署房屋抵债协议的过程中，务必注意以下几点：首先，要详细注明房屋的详细信息，如楼栋编号、楼层、房间号码、建筑面积、楼层高度、单价及总价、公共分摊面积等关键要素；其次，这样做可以确保能够准确识别抵债的房屋，防止因信息不明确而无法履行抵债协议；再者，若发包方挪用工程款项，即便债权人拥有选择新旧债务的权利，也可能陷入无法收回工程款且无法获得房屋的困境。

在签署房屋抵债协议并取得房产后，应迅速完成预告登记、网上签约备案等相关手续，并立即入住，届时将拥有物权期待权，同时具备对抗其他抵押权人、工程款索偿权等享有极高优先级的权利。

签订《以房抵债协议》后，即便债权人握有债务人的房产证，这也并不意味着房屋已实际交付，亦非抵押行为，亦非为债务偿还提供担保。债权人仍需对房屋状况进行初步调查，包括债务人是否已离婚，以及离婚协议中是否对房屋的归属有所规定。2024年银川中院审理的宁01民终2758号案件表明，由于债权人未完成相关准备工作，债权实现过程遭遇了诸多挑战。

7、债权人用于抵债的债权利息不能超过法律规定的上限。

即便法院的生效判决已确认债务人已完成了交付房屋的职责，只要债务房产尚未办理过户手续，债权人依然有权对原有债务提起诉讼。

债权人必须准备相应的证明材料，包括但不限于：原有的债务证明，如借条、股权转让协议、债权转让协议、付款证明、承包合同、工程款结算凭证等，用以证实债权存在；接着，是新的债务证明，例如以物抵债协议、商品房买卖合同；最后，还需提供选择权相关的证据，如催告通知、房屋被抵押、查封、冻结、拍卖、被他人占用、债务人破产、抵顶商品房未办理预售许可证、抵顶房屋被另案执行等情况，以证明协议无法得到履行。

三、债务人诉讼策略

在审查协议时，需注意是否存在禁止性条款，流质条款以及无权处分等情况，这些因素均可能使得协议失去效力。

2、审查债权人起诉的基础法律关系是否错误。

核查该抵债房产是否可被无权处置，确认是否已获得权利人的正式授权，同时检查房屋受让人是否满足善意取得的相关要求。

4、审查债权人起诉主体是否适格，旧债是否属于债权人。

5、需核实双方是否就债务偿还达成一致意见，检查以房产作为债务清偿的协议中是否对抵债房产的详细信息进行了明确约定，包括具体楼层、楼栋编号、房产面积和价格等，同时确认该房产是否已被查封或冻结，是否已办理预告登记手续，以及该抵债协议是否能够得到顺利执行。

6、审查协议约定的债权是否到期，抵债金额是否确定。

7、审查债权人用于抵债的债权利息是否超过法律规定的上限。

在协议执行期间，需对债权人是否有过错进行审查，包括但不限于，债权人是否在行权时及时向债务人发出通知，以及协议生效之前，抵债房产是否存有其他权利，如抵押、担保、租赁、处置等，而债权人是否履行了应有的审慎审查责任。

9、债权人主张工程款优先受偿权，审查债权人的权利是否过期。

在审查过程中，需核实债权人行使选择权的条件是否满足，一旦债权人行使选择权后，若执行结果不理想，或是抵债房产价值有所降低，那么债权人将无法继续行使选择权。

若房屋未处于查封或抵押状态，且相关协议无法执行，需审视债权人解除协议的依据是否合理。

四、问题

在诉讼过程中，当事人若就债务清偿达成以物抵债的协议，他们是否可以请求法院出具一份调解书？若此请求不被允许，那么其中的原因是什么？反之，若允许出具调解书，这份调解书又将发挥何种作用？

关于以房产作为债务偿还的协议，是否能够依据异议复议规定中的第二十八条和第二十九条，来抵制金钱债务的强制执行？

3、法院发布的关于以物换债的裁决，究竟是否构成能够直接引发物权转移的司法文书？

在人民法院作出的以物抵债裁决送达当事人并生效之后，至办理变更登记手续之前，若房屋的名义权利人将该房产转售给第三方，且受让人为善意，那么受让人是否能够依据善意取得原则获得该房产的所有权？

在债务人企业因签订以物抵债协议而陷入破产境地时，管理人是否能够依照《企业破产法》第十八条的规定，拥有决定解除或终止合同履行的权力？

五、法律依据

我国最高人民法院就《中华人民共和国民法典》合同编通则相关问题的适用进行了详细阐释。

第二十七条 若债务方或第三方与债权人于债务履行期限终了后，就以物代偿达成一致意见，且该协议不存在影响合同效力的任何因素，那么法院应当确认该协议自双方达成共识之时起即具有法律效力。

在债务人或第三方依照物抵债协议完成偿还后，法院应确认原有债务随之解除；若债务人或第三方未按协议约定履行，且在催告后合理时间内仍未执行，债权人若选择要求执行原债务或物抵债协议，法院应予以协助，除非法律有其他规定或双方有特殊约定。

若前述抵债协议由法院确认，或法院依据双方达成的抵债协议出具调解书，若债权人声称财产权利从确认书或调解书生效之日起发生变化，或认为其具有对抗善意第三人的效力，法院将不予认可。

若债务人或第三方使用非其所有或无权处分的财产权利来签订以物抵债的协议，应按照本解释的第十九条进行相应的处理。

若合同旨在转让财产权利或设定相关权利，若当事人或真实权利人仅以合同签订时让与人未拥有标的物的所有权或处分权为理由主张合同无效，法院将不予采纳；若因未获得真实权利人的事后同意或让与人在事后未获得处分权，导致合同无法履行，受让人提出解除合同并要求让与人承担违反合同的赔偿责任的，法院将依法予以支持。

合同依据前款规定被判定为有效，且财产已由出让人实际交付或完成转移登记至受让人名下，若实际权利人要求确认财产权未发生任何变更或要求归还财产，法院应当予以支持。然而，若受让人依照《民法典》第三百一十一条等相关条款，基于善意取得财产权，则不在此列。

在债务履行期限尚未到达之际，若债务人、第三方与债权人之间就以物代偿达成一致意见，法院在审理债权债务关系的过程中，需对该协议的有效性进行判定。

若债务到期未偿还，债权人有权利对用于抵债的财产进行拍卖、变卖或折价处理，以实现其债权，此时，法院应确认该约定具备法律效力。若债务到期后，当事人约定抵债财产归债权人所有，则此约定无效，但这并不影响其他约定的有效性；若债权人要求对抵债财产进行拍卖、变卖或折价处理以实现债权，法院应予以支持。

在当事人签署上述规定的以物抵债协议之后，若债务人或第三方未将相关财产权益过户至债权人名下，债权方若要求优先受偿，法院将不予采纳；而若债务人或第三方已将财产权益过户至债权人名下，则应按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的相关规定进行处理。

最高人民法院就《中华人民共和国民法典》中担保制度的适用问题作出了相应的司法解释。

第六十八条 若债务人或第三方与债权人达成协议，将财产名义上转至债权人名下，一旦债务人未按期偿还债务，债权人便有权对财产进行估价或通过拍卖、变卖该财产所获得的款项来清偿债务，此时，人民法院应认定该协议具有法律效力。当事人已公示财产权变动，若债务人未按期履行债务，债权方要求依据民法典中有关担保物权的规定对相关财产进行优先偿还，法院应当予以批准。

若债务人或第三方与债权人达成协议，将资产名义上转至债权人名下，一旦债务人未按期偿还债务，该资产即归债权人所有，那么法院应判定此约定无效。然而，这一判定并不会影响双方就提供担保意愿的表达所具有的法律效力。当事人公示了财产权利的变动，若债务人未按期偿还债务，债权人对该财产主张所有权时，法院不予认可；债权人在民法典担保物权相关规定下，要求对财产进行估值或通过拍卖、变卖财产获得价款以优先受偿的，法院应当予以支持；债务人履行债务后，若要求归还财产，或请求以财产估值或拍卖、变卖所得的价款来偿还债务，法院亦应予以支持。

债务人同债权人达成协议，将资产转至债权人名下，约定在特定时间后，债务人或其指定的第三方需以交易本金及溢价金购回，若债务人未按期履行购回责任，该资产则归债权人所有。若回购对象自始不存在，法院应依据《民法典》第一百四十六条第二款的条款，依据实际存在的法律关系进行处理。

3、最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

建设工程施工合同纠纷案件中，关于工程款优先偿还权、抵押权及其他债权之间的优先级顺序，需依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的具体规定来进行判定。

商品房购买者以居住需求购置房产且已全额支付房款，若其提出要求房屋交付的权利应优先于工程款优先受偿权、抵押权及其他债权，法院应给予支持。

对于已支付部分房款但未结清余款的购房者，若在首次法庭辩论阶段结束后已将剩余款项全部支付，则可参照先前的条款进行处理。

若房屋无法交付且交付的可能性极低，当商品房购买者提出要求退还房款的权利，并认为这一权利应优于建设工程的优先受偿权、抵押权及其他债权时，法院应当给予支持。

最高人民法院

2023年4月20日

最高人民法院发布的针对处理建筑工程施工合同争议案件所涉及法律适用问题的详细说明文件。

第四十一条 规定，承包单位需在合理的时限内主张对工程款项的优先偿还权利，然而此期限不应超过十八个月，该期限从发包方应支付工程款项的日期开始计算。

最高人民法院发布的《中华人民共和国民事诉讼法》的适用解释（2022年修订版）

第四百九十一条 规定，一旦拍卖成交或依照法定程序作出以物抵债的裁决东莞洪梅律师，标的物的所有权便在拍卖成交裁决或抵债裁决送达买受人或接受抵债物品的债权人之时发生转移。

6、中华人民共和国企业破产法

第十八条，自人民法院接受破产申请之后，管理人有权力对在破产申请受理前已成立，但债务人与对方当事人尚未完全履行的合同作出解除或继续执行的选择，并需将此决定告知对方当事人。若管理人在破产申请受理后的两个月内未向对方当事人发出通知，或者自对方当事人催告之日起三十日内未给出回应，则该合同将被视为已解除。

若管理人选择继续执行合同，另一方当事人则有义务执行；然而，该当事人有权请求管理人提供相应的担保。若管理人未能提供担保，则合同将被视为终止。

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