相邻关系纠纷与地役关系纠纷的界

东莞洪梅律师获悉

核心提示：本案属于相邻关系纠纷还是地役权关系纠纷，存在争议。在讨论本案结果之前，应通过分析本案涉及的法律关系来确定法律纠纷的性质。

案例介绍

某房地产开发公司向他人购买了市中心城市花园广场附近的一块土地，以“观景”为理念，设计建造了一座带景观的高层商品住宅。前面有一所B学校。双方商定，B公司20年内不再在那里修建高层建筑。为此，A每年向B支付10万元作为补偿。

一年后，学校搬迁，将所有房屋转让给C房地产开发公司。 B并未提及其与A之间的协议。C购买了该房屋并建造了高层住宅楼。 A得知这一情况后，要求C立即停止施工。遭到拒绝后，他向法院提起诉讼，请求法院确认B、C之间的房屋转让合同无效，并要求赔偿损失。

法律分析

本案是相邻关系纠纷还是地役权关系纠纷，存在争议。在讨论本案结果之前，应通过分析本案涉及的法律关系来确定法律纠纷的性质。

相邻关系洪梅镇律师，是指两个或者两个以上相邻的房地产所有者或者使用人在行使房地产所有权或者使用权时，因延伸或者限制权利的行使而产生的权利义务关系。我国《民法通则》第八十三条规定：房地产相邻当事人应当本着有利于生产的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。 、方便生活、团结互助、公平合理。学术界认为，行使相邻权必须具备以下条件：（1）确实需要使用邻居的土地； (2) 必须以尽量减少对邻居的伤害的方式使用邻居； (3)必须给予邻居一定的补偿。

我国目前还没有物权法，但地役权的概念已经体现在物权法草案（第三章）中。即地役权是指土地所有者、土地使用权人、农村土地承包经营权人和宅基地。用益权为了方便使用自己的土地而使用他人土地的权利。为方便他人土地而使用的土地为劳役地，为方便他人土地而使用的土地为劳役地。

邻接权和地役权的行使，既意味着业主所有权或使用权的扩大，又意味着对邻居所有权或使用权的限制，因此在实践中很容易造成混乱。一般认为，某种法律关系是否属于邻接权纠纷或地役权纠纷，可以从以下几个方面来判断：

1、是否需要提供便利？

根据相邻关系的规定，法律要求一方必须为另一方提供便利。这种便利实际上是为了对方正常行使权利，或者使自己能够维持正常的生活和生产，从而为对方提供便利。另一个邻居规定了住宿的最低要求。设立地役权的目的是为了使自己的权利能够得到更好的行使，获得更大的权益，从而对对方的便利和不动产的变更提出更高的要求。超出必要限度的限制。因此，在讨论某一案件是否属于相邻关系纠纷或地役权纠纷时，不能简单地以纠纷当事人的地理邻近或相近来判断，而应根据当事人在使用该纠纷时是否实际拥有使用权来判断。行使其所有权或使用权。是否需要扩大自己的权利，对方是否确实需要为需要扩大的一方提供必要的便利。本案中，甲、乙双方签订的协议规定，乙不得拆除房屋、建造高层建筑。这对他自己的土地造成了负担，并限制了他的权利的行使，从而扩大了A的权利，增加了A的房地产的价值。但这种便利真的有必要吗？笔者认为，这种便利缺乏必要性。 C购买土地建造高层建筑不会影响A未来居民的通风采光，也不会影响他们的正常日常生活。它只会挡住他们欣赏城市园林风景的视线，但并不妨碍他们用作商品住宅。通常需要基本要求。作为A周边相邻土地的所有者和使用者，无需向对方提供观赏美景的便利或法律义务。

2、取得权利的方式合法或约定

相邻关系是为调解房地产所有权与使用权冲突而设立的强制性规则。相邻一方为另一方提供的便利是另一方维持正常生产、生活所必需的，因此邻接权具有合法性。另一方不得以两者不存在合同关系为由拒绝提供便利派对。地役权必须由双方协议创建，即地役权的取得必须是合同性的。我国现行法律并没有要求一方为另一方“观看”提供必要的便利，法律也不可能将“观看”权授予高层住宅的权利人。因此，“观看权”不属于相邻关系调整的范围，但这并不妨碍双方通过合同方式约定。本案中，甲、乙双方通过协议对乙方房产设置负担（不允许修建高层建筑），从而保证了甲方业主的“观看权”，提高了房产的经济价值。

3、该权利是有偿取得还是无偿取得？

邻接权的取得是法定的，通常是免费的，但这并不妨碍当事人在扩大或限制权利行使时约定补偿相关费用。我国民法通则规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，消除妨碍，赔偿损失。大部分地役权是根据协议支付和取得的。役用地的所有者没有法律义务为需要役用地的人提供便利。但役用地需求者所提供的便利，确实满足了役用地需求者的需求。一些特殊的要求和需求给需要土地的人们带来了一些具体的好处。这种便利已经超出了法律规定的义务。因此，需要土地的人应当向提供土地的人缴纳一定的费用以占为己有。受到方便的考虑。本案中，双方约定的10万元并非A因侵犯B邻接权而向B支付的赔偿金，而是支付给B的地役权对价。

案件处理

本案中，甲乙双方的协议具有设定地役权的内容和意图。那么，当事人取得的是合同债权还是物权呢？根据法理，地役权是一种独立的财产权，即用益物权。因此，根据产权公信原则，该权利在设立时必须进行登记，这样才能取得对抗第三人的产权效力。否则，只能取得合同债权，而不能取得物权。由于我国现行法律中没有关于地役权的相关规定东莞洪梅律师，实践中，登记部门也没有与地役权登记相关的事项。因此，本案中，甲、乙双方虽订立了包含地役权内容的合同，但未登记或无法登记，甲方仅获得合同债权而非财产权，无法对抗第三人。根据合同相对性原则，房地产开发公司A只能依据合同要求乙学校承担违约责任，而无权要求房地产开发公司C停止建设高层建筑和承担侵权责任。

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