物业公司撤离未返还公共收益，法

东莞洪梅律师获悉

01

公共利益扣除合理成本后归业主所有。

【案件基本情况】某物业公司是某社区的初级物业服务公司。小区成立业主委员会后，某物业公司退出该小区，但在服务期间没有公布该小区的公共利益，也没有将公共利益交付给该小区的业主。 。业主协会起诉房地产公司，要求返还公共福利。

【判决结果】法院经审理认为，物业公司在服务期间赚取的快递柜租金、基站场地使用费、售水机场场地使用费、旧衣回收箱管理费等收入，应归公司所有。业主，扣除合理成本的10%后，物业公司应当将其占有的公共收益返还业主委员会。

【典型意义】《中华人民共和国民法典》第282条明确规定，物业服务企业从业主分享部分取得的收入，扣除合理成本后，属于业主份额。目前，物业公司改变共用部位用途或利用共用部位从事经营活动，侵害全体业主权益的现象屡见不鲜。本案的判决充分保障了业主的共享份额受益权，有利于加强社区公共利益的规范管理。

（市中级法院）

02

业主合理需要安装充电桩的，物业管理公司应当配合。

【案件基本事实】张某系某小区某物业自有车位车主。当张某要求某物业公司加盖新能源汽车充电桩安装批准印章时，某物业公司以地下停车位不符合安装充电桩条件为由拒绝加盖印章，导致充电桩安装过程无法继续。张某状告某物业公司协助安装新能源汽车充电桩。

【判决结果】法院经审理认为，充电桩是新能源汽车实现其使用目的不可或缺的设备。充电桩的安装与车位正常使用一致，物业服务公司应予以配合。

【典型含义】民事主体从事民事活动应当有利于节约资源、保护生态环境。大力发展新能源汽车产业对于保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染具有重要意义。停车位的所有者对建筑物的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。充电桩是新能源汽车实现其用途不可或缺的设备。充电桩的安装符合车位的正常使用。物业服务企业应当予以协助、配合，但业主在安装、使用充电桩时不得损害其他业主的合法权益。

（市中级法院）

03

因消防栓缺水造成损失扩大的，物业管理公司应当承担责任。

【案件基本事实】刘某因经营目的在某小区租赁房屋，物业公司为该小区的物业服务商。随后，刘某租住的房屋发生火灾。消防栓无水，导致火势蔓延，导致刘某的财产损失扩大。消防部门确定起火原因是电气故障。刘某起诉某物业管理公司，要求赔偿财产损失。

【判决结果】法院经审理认为，某物业公司应当履行社区公共消防设施的管理、检查、维护义务。火灾发生时，周围消防栓已无水。某物业公司因火势蔓延有过错，导致刘某财产损失扩大，应对扩大的损失承担赔偿责任。

【典型含义】安全无小事，责任大于天。做好消防安全工作是物业服务企业的重要职责。物业服务企业应当按照规定配置消防设施设备，设置消防安全标志，加强辖区内消防检查，制定火灾处置预案，防患于未然。消防栓内的消防水是火灾发生时的“生命水”。虽然本案火灾是业主本人造成的，但起火时小区内消防栓无法使用，导致业主财产损失扩大。物业服务公司存在安全意识不足、管理不当的过错，应对业主扩大损失承担责任。

（射阳法院）

04

业主不能以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业费

【案件基本事实】某物业公司与陈某签订了物业服务合同。随后，陈某以房屋存在渗水问题为由，拒绝缴纳物业费。某物业公司提起诉讼，要求陈某缴纳物业费。

【判决结果】法院经审理认为，物业公司向陈某提供物业服务，陈某作为业主，应当履行缴纳物业费的义务。对于房屋渗水问题，陈某在保修期内可以依法向开发商主张权利。

【典型含义】物业服务主要针对公共部分的维护和管理。房屋渗水问题涉及业主自有部件和房屋质量。属于商品房销售合同法律关系中的交付瑕疵问题，与物业服务合同法律关系中的物业相关。服务之间不存在直接关联，不属于同一法律关系。业主应通过其他救济途径解决问题，房屋质量问题不能作为拒绝缴纳物业费的正当理由。业主与物业服务商之间存在着相互依存的关系。业主按时足额缴纳物业费，将有利于物业服务商提供更完善、更优质的物业服务。

（滨海苑）

05

物业公司的行业信用等级可以作为确定物业费收费标准的参考因素。

【案件基本事实】某物业公司与钱某签订了物业服务合同。 2012年起，钱某以屋顶漏水等为由拒绝缴纳物业费，某物业公司起诉要求钱某缴纳物业费。经审查，某物业公司服务在社区公共部位维护、交通秩序管理等方面存在严重缺陷，在住建部门2020年物业服务企业信用等级评价中被评为D级。

【判决结果】法院经审理认为，某物业公司物业服务存在缺陷，该物业服务公司2020年度信用等级为D级。作为物业服务公司，应认真履行职责，不断改进。服务水平。法院部分判决支持了某物业公司的诉讼请求。

【典型意义】人民法院在调解审理物业纠纷案件过程中，可以参考行政监管部门对物业服务企业服务质量的评价结果??，充分发挥物业服务企业的“指挥棒”作用。物监部门进行考核。只有物业服务企业不断提高服务水平和质量，业主才能自觉缴纳物业费，从而形成良性循环，创造更加舒适、优美的居住环境。

（经开区法院）

06

物业管理公司应当在离开现场时退还多收的公共能源消费费。

【案件基本事实】某物业公司在约定服务期内，实际向业主收取公共能源消耗费共计0.23元，实际缴纳水费0.14303.7元，电费0.2元。某物业公司服务期满退出后，业主委员会提起诉讼，要求物业公司退还多收的公共能源消费费。

【判决结果】法院经审理认为，物业服务期间，物业公司有义务单独核算代收的公共能源消耗费。服务期满、公司退出后，多收的费用应退还给业主。判决支持某业主委员会的诉讼请求。

【典型含义】物业服务合同终止后，物业服务企业应当及时向业主履行结算和代收相关费用的义务。公共能源消耗属于实际支出，由物业管理公司代业主缴纳，按实际支出收取。物业管理公司无权将多收的费用据为己有，应当及时退还业主。本案中，某物业公司在离开物业时未结清代其收取的公共能源消耗费，并将剩余费用交给业主委员会，这显然损害了全体业主的利益。目前，一些业主对公共能源消费认识不足，导致自身权益在不知不觉中受到损害。本案中业主积极维护自身权益的行为值得推广。

（大丰苑）

07

虽然尚未签订物业服务合同，但仍可能构成事实上的物业服务合同关系。

【案件基本事实】某物业公司与某业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，为某小区提供物业服务。张某、王某是该小区A栋商办综合体的业主。该商办综合体位于社区东南角，不属于物业公司服务范围。双方并未签订物业服务合同，但某物业公司已在一定程度上为张某、王某拥有的全部房屋提供了物业服务。双方就是否缴纳物业费发生争议，某物业公司向法院提起诉讼。

【判决结果】法院经审理认为，该商办综合体虽不属于某物业公司的服务范围，但考虑到该房屋的用途、位置、内容等具体情况物业公司实际提供的物业服务，双方已经形成事实的物业服务关系，可以参照《物业管理服务委托合同》按照收费标准的20%缴纳物业费。判决张某、王某应向物业公司缴纳物业费。

【典型含义】虽然业主与物业公司之间没有签订任何合同，但物业公司实际上向业主提供了物业服务，业主对此知情且没有提出任何异议。可以推定双方已形成事实上的物业服务合同关系，业主作为受益人，必须履行缴纳物业管理费的义务。一方面，本案的判决引导物业服务企业认真审视物业服务范围。另一方面，提醒不缴纳物业费但仍安心接受物业服务的业主。旨在倡导物业服务企业与业主秉持诚信原则，共同努力。共建和谐家园。

（亭湖苑）

08

相对独立的大型物业，物业费应当根据物业服务内容确定。

【案情基本情况】高某在某小区购买房屋，开设幼儿园。物业公司与开发商签订物业服务协议后，按照约定提供物业管理服务。由于收费标准问题，双方发生了争执。高某拒绝缴纳物业费，某物业公司起诉要求高某缴纳物业费。

【判决结果】法院经审理认为，物业公司仅对涉案房屋外的公共区域提供管理服务。幼儿园内卫生、绿化、保安等所有管理事务和费用均由高某本人承担，物业公司负责提供服务，服务也存在一定缺陷，判决部分支持了某物业公司的诉讼请求。物业公司。

【典型意义】本例中，幼儿园负责幼儿园内部的绿化、清洁、安全等工作。如果与其他业主缴纳相同标准的物业费，就会导致幼儿园接受其他业主提供的服务不同，但缴纳标准是相同的。不公正的情况。独立封闭区域内的房产物业费收费标准不应按照普通业主缴纳物业费的标准确定。要审查物业公司提供的周边服务的具体内容，综合确定物业费收费标准。本案的判决对于解决相对独立、封闭区域的房产物业费标准问题起到了指导作用，对于进一步规范物业费具有一定意义。

（大丰苑）

09

层高低于2.2米的建筑不收取物业费

【案件基本事实】陈某是某小区业主，某物业公司负责该小区的物业管理。陈某的房屋尚未办理产权登记。房屋买卖合同载明，住宅面积103.15平方米，车库面积10.11平方米，但车库层高不足2.2米。因陈某未缴纳物业费，某物业公司提起诉讼，要求陈某按住宅加车库面积113.26平方米缴纳物业费。

【判决结果】法院经审理认为，物业服务公司无权对层高低于2.2米的房屋收取物业费，判决陈某就103.15平方米的住宅缴纳物业费。一家物业公司。

【典型意义】根据《江苏省物业服务收费管理条例》第十五条规定，物业服务费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；未办理登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算物业服务费。根据住建部门相关规定洪梅镇律师，地下车库层高低于2.2米的，不应计算建筑面积，物业服务公司无权收取这部分费用。物业费。本案的判决有利于指导物业服务企业依法依规收取物业费。也提醒业主坚决对违法违规收取物业费的行为说不，推动物业服务企业与业主建立健康的服务与被服务关系。关系。

（亭湖苑）

10

房产费索取时效从最后一次房产费缴纳期限届满之日起计算。

【案件基本事实】罗某是某小区业主。 2017年12月，某物业公司为小区提供物业服务，但罗某2018年至2021年期间未缴纳物业服务费。某物业公司多次未按规定收取费用，并于2022年向法院提起诉讼。罗某辩称， 2018年房产费缴纳时效已过，无需履行缴纳义务。

【判决结果】法院经审理认为，物业服务公司要求业主缴纳物业服务费的诉讼时效，应自上期物业服务费履行期限届满时起计算。某物业公司的物业服务一直在进行，目前仍在为涉案社区提供物业服务。因此，某物业公司向罗某主张，物业服务费并未超过法定时效。

【典型含义】由于物业服务本身具有长期性、连续性的特点，双方当事人是否存在持续性的物业服务合同关系，可以根据民法典第一百八十九条的规定予以认定。中华人民共和国。物业公司的索赔并未超过诉讼时效。本案判决业主承担物业服务费东莞洪梅律师，维护了物业服务公司及其他正常缴纳费用的业主的利益，也有利于小区物业的整体管理和运营。

（响水苑）

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