房地产广告宣传的法律规定与合同

东莞洪梅律师获悉

◎本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定的媒介和形式，直接或者间接介绍其推销的商品或者提供的服务的商业广告。

◎广告一般为要约邀请，不构成合同内容。但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。根据最高人民法院司法解释，广告内容明确为要约的，具有合同效力。开发商必须遵守执法规定。

◎房地产销售广告不得宣传土地所有权人、房屋所有权人和其他含有为居民办理户籍、就业、升学等承诺的内容。

◎广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告虚假宣传商品或者服务，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或仅处以罚款。

广告在房地产销售过程中起着至关重要的作用。很多开发商甚至将广告营销支出作为考核售楼部的指标之一。同时不可否认的是，商品房是一种特殊的商品，广告对其销售有着重要的影响。推广效果明显。因此，房地产销售广告自然成为法律管制的重点。 2018年6月以来，住房城乡建设部、中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局等七部委中国银保监会下发《关于在部分城市初步开展严厉打击侵害群众利益违法违规行为规范房地产市场的通知》；按照中央要求，各地也纷纷下发通知，加强对房地产开发企业违法违规广告行为的查处。在此背景下，如何有效防范广告中的法律风险，如何保证合规要求下广告的灵活性，本文结合相关法律和实践中的相关案例进行分析并提出建议。

1、房地产广告

一、广告定义

《广告法》第二条：本法所称广告，是指商品经营者、服务提供者承担费用，通过一定媒体直接或者间接介绍其推销的商品或者提供的服务的商业广告。和表格。

2. 广告的法律定义

《合同法》第十五条：发送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等，视为要约邀请。

一般来说，广告是要约邀请，不构成合同内容。但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。根据最高人民法院司法解释，广告内容明确为要约的，具有合同效力。开发企业必须遵守。

3、房地产广告

《房地产广告发布规定》第二条：本规定所称房地产广告，是指预售、预租、销售、租赁、项目转让等房地产项目的广告。房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目。介绍广告。

居民私人非经营性房屋买卖、租赁、换房广告不适用本规定。

此外，《商品房销售管理办法》还明确规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告时，必须遵守《中华人民共和国广告法》。 》、《房地产广告管理条例》等相关规定，广告内容必须真实。 、合法、科学、准确。

二、房地产企业发布广告应符合的条件和内容

一、房地产企业发布广告应符合的条件

《房地产广告发布规定》第六条 发布房地产广告时，应当提供或者提供相应真实、合法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门核发的项目土地使用权证书；

（四）工程竣工验收证书；

（五）房地产项目预售、销售广告必须具有当地政府建设部门核发的预售、销售许可证明；租赁、项目转让广告必须有相应的产权证明；

（六）中介机构为其代理的房地产项目发布广告时，必须提供业主委托证明；

（七）其他证明广告内容真实性的证明文件。

根据上述规定，房地产开发企业发布广告时，必须提供开发企业资质证书和项目土地权证。如果是预售，需提供预售证明。出售现房的，还应当提供工程竣工验收证明。也就是说，只有满足了上述条件，才具备了发布广告的基本条件。此外，各地还将出台针对房地产广告的特别规定。例如，郑州市专门规定了《郑州市房地产广告管理实施办法》。

二、房地产企业发布广告应具备的内容

《房地产广告发布规定》第七条房地产预售、销售广告必须载明下列事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构为销售代理的，必须写明该机构的名称； (3)预售或销售许可证号。如果广告仅介绍房地产项目名称，则无需说明上述事项。

也就是说，除了只介绍项目名称的广告外，预售和现售的房产广告必须注明开发公司名称和预售或销售许可证号码。如果是中介机构销售的，还必须注明中介机构的名称。指定组织的名称。

3. 广告不得含有特定内容的常见法定情形

广告法第九条不包括下列情形：

（一）使用或者变相使用中华人民共和国国旗、国歌、国徽、军旗、军歌、军徽的；

（二）使用或者变相使用国家机关或者国家机关工作人员的名义、形象的；

（三）使用“国家水平”、“最高水平”、“最好”等用语；

（四）损害国家尊严、利益，泄露国家秘密的；

（五）妨碍社会稳定，损害公共利益的；

（六）危害人身、财产安全、泄露个人隐私的；

（七）妨碍公共秩序或者违反社会良好风尚的；

（8）含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力等内容的；

(9) 含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；

（十）妨碍环境、自然资源、文化遗产保护的；

（十一）法律、行政法规禁止的其他情形。

第二十六条 房地产广告中的房屋信息必须真实，面积必须注明建筑面积或者公寓内的建筑面积，不得含有下列内容：

（一）增值或投资回报承诺；

（2）项目地点以项目到达特定参照物所需的时间来表示；

（三）违反国家价格管理规定的；

（四）对规划、建设中的交通、商业、文化教育设施等市政情况进行误导性宣传的。

除上述规定外，《房地产广告条例》还明确禁止房地产广告含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况的描述、夸大不得违背社会良好风尚。 。 《河南省政府关于认真贯彻落实广告法进一步规范我省房地产广告活动的通知》进一步规定，房地产销售广告禁止宣传地王、楼王以及含有能办理居民户口登记、就业、继续教育等工作。以及其他相关内容。 《郑州市房地产广告管理实施办法》第八条对广告中不能包含哪些内容进行了更为详细的规定，房地产企业广告中不得包含上述规定中的相应内容。

四、违法房地产广告的责任

根据违法广告的程度和类型，房地产开发企业需要承担不同的法律后果，具体如下：

1.违反广告法需承担行政责任

《广告法》第五十五条、第五十七条、第五十八条规定，市场监督管理部门有权责令停止发布广告，责令广告主消除相应范围内的影响，可以并处十万元以上罚款。元。处20万元以下罚款；可以处100万元以上200万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关吊销广告审查批准文件，其申请广告审查的，一年内不予受理。

在河南省市场监督管理局2018年发布的《关于查处违法广告典型案件的公告（第二期）》中，未取得预售许可证的河南飞宇置业有限公司发布以下内容： ” 雅域新天地，飞宇地产，超大小户型，建筑面积52-95㎡≤5.2m全装修loft，买一层送一层洪梅镇律师，建筑面积81-134㎡，4.5m超高层多功能公寓，VIP会员0元即可加入，全城招募样板房，欢迎品尝。”涉嫌发布虚假广告。违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条的规定。 2018年6月，巩义市工商行政管理局责令当事人消除相应范围内的影响，并决定对当事人处以21万元的行政处罚。

2.虚假广告和宣传，并承担民事违约责任或赔偿责任。

根据我国《合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，商品房买卖合同因过错而无效。卖家的。合同解除的，买受人除要求返还已支付的货款和利息、赔偿损失外，还可以要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。

在“高广村与郑州集正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”（案号：2015开民初字第2457号）中，郑州高新技术产业开发区人民法院认为：郑州市工商行政管理局于2015年1月26日对集正公司作出行政处罚决定书，认定该公司“盛世新天”项目三期1号楼G单元为一居室、一居室。客厅。该内容在宣传册和公司网站上进行了宣传。他们都有两间卧室、两间客厅和一间浴室。上述行为构成误导性宣传，违反了《中华人民共和国广告法》第四条规定的“广告不得含有虚假内容，不得欺骗、误导消费者”的规定，属于剥削、虚假宣传的违法行为。在广告中推销商品或服务。因此洪梅镇律师，依据《广告法》第三十七条规定，对集正公司处以罚款。购房者向法院提起诉讼，要求赔偿损失。最终，人民法院认定郑州集正置业有限公司造成合同解除，该公司应承担因房价上涨给高广村造成的损失。按目前同类型房屋价格判断，公司损失84280元。

本案中，购房者主张房地产公司承担赔偿责任的依据是宣传手册和工商部门的处罚决定。本案中，只有一名业主提起民事诉讼。如果多个业主提起诉讼，公司将不得不承担更大的损失。

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