借款人以房抵押到期不还款房产债权人应如何维护权益

读者来信：借款人拿其房产作还款担保物，期满后以没钱为由拒不还款，还与他人私下交易该房产，我该如何维权？

　　律师回复：天津敬东律师事务所律师韩炳浩回复称，根据您的描述，分两种情况来解答。第一种情况，签署了房屋抵押借款协议并且在房管部门做了抵押登记。尽管借款人与他人交易房产，但因为抵押权的原因根据《担保法》第三十三条“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”之规定，您对于涉案房屋享有优先受偿权，实际上对于有抵押登记的房管部门也不会进行过户登记，也就是此种交易不会受到法律保护。另外根据《担保法》第四十九条之规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，也是对您优先受偿的一种保护。此种情况您不必慌张，直接向人民法院起诉要求还款即可。第二种情况，签署了房屋抵押借款协议但是并未办理抵押登记。您应当尽快向人民法院提起民事诉讼并进行财产保全。不办抵押登记您就没有优先受偿权，而且借款人买卖房屋也不受限制，存在借款人将房屋另行买卖过户的风险，所以您需要通过起诉并申请财产保全的形式将涉案房屋尽快做查封处理，以保证房屋不被交易同时使得诉讼有结果保证。如果私下买房行为已经发生，且明显不合理的低价转让对您造成损害而且买方也知道该情形的，您作为债权人可以根据《合同法》第七十四条行使撤销权，撤销借款人的房屋买卖行为。

　　本报通讯员景东